瘋狂末班車!20萬/平方米西城老破小學區房秒光 一猶豫房子就沒了!

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來源:中國證券報 時間:2020-05-10 18:03:00
“西城宏廟學區房在此次政策出臺前,處于基本沒有房源的狀態?!蹦愁^部中介銷售王海對中國證券報記者說,“隨著‘7.31’新政出臺,賣房者希望在新政實施前賣個好價錢,導致掛牌房源激增。而購房者則有意趕上最后一班車,供需兩旺成交大增?!?/div>

  “西城宏廟學區房在此次政策出臺前,處于基本沒有房源的狀態?!蹦愁^部中介銷售王海(化名)對中國證券報記者說,“隨著‘7.31’新政出臺,賣房者希望在新政實施前賣個好價錢,導致掛牌房源激增。而購房者則有意趕上最后一班車,供需兩旺成交大增?!?/p>

  值得注意的是,由于多數總價千萬級別學區房原值非常低,10萬元原值的學區房比比皆是,而原值低導致貸款客戶貸款額度受限較大,上車盤中基本是全款客戶。

  成交量大增

  針對前期房源較少的原因,王海指出:“一方面,疫情期間,知名學區房的價格和成交量均沒有受到影響,反而出現了小幅增長。讓很多學區房房源持有者出現了惜售的傾向。當時很多人覺得,賣了學區房也找不到更好的投資產品。臨近此次政策出臺,宏廟學區小戶型基本售罄,剩下的都是總價1500萬元以上的大中型戶型?!?/p>

  據王海介紹,西城區4月30日出臺“7.31新政”后(7月31日之后落戶的實行多校劃片),掛牌房源出現大幅增長。只要有新增房源出來,每個銷售都拼了命地聯系前期有購買意向的客戶。向客戶傳遞只要7月31日前完成購房及落戶,還可以按照登記入學劃片學校,不受多校劃片政策影響。供需兩旺是政策出臺后成交量大幅攀升的主要原因。

  中原地產數據顯示,2020年“五一”小長假,北京地區二手房網簽達到139套、新建住宅網簽合計666套,合計網簽住宅805套。其中,西城區成交居前。

  中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,從觀測數據看,西城學區房成交量從之前一個月幾十套,變成幾天幾十套。

  “從簽約到過戶,時間最短可以在15天內完成。即便是換房客戶,先出售后購置,從時間上講,也還來得及。很多中介公司會提供一部分應急資金,幫助意向客戶先完成簽約?!钡聞倨瑓^某銷售人員李梅(化名)對中國證券報記者表示。

  “買房這種事,猶豫的永遠在猶豫,果斷的基本當天就能成交,學區房更是如此?!崩蠲穼χ袊C券報記者表示,“最近幾天的成交尤其是這樣。說回家商量一下的,可能再也找不到合適的房源。真正成交的,在屋里拍個視頻,和家里人微信商量一下,就定下來了?!?/p>

  這一說法得到了很多中介及購房者的認同?!?000萬元是知名學區房的門檻。這類房子是沒有什么內部裝修、外部環境而言的。很多房子是單位分的公房,常年沒有人居住,水管、電路、抽水馬桶都是壞的??捶亢筒豢捶繉ψ詈筚徺I影響不大。特別是入門級別的學區房,看了可能更成交不了。真正愿意出這個錢的購房者,都是抱著短期認賠、不考慮居住只考慮學區落戶心態的。既考慮居住、又考慮升值、還考慮學區,放在以前可以慢慢挑、慢慢等?,F在這種節點,一猶豫,房子就沒了?!蓖鹾V赋?,“我們一天聯系上百人,如果有人問裝修、問戶型,我們大概就知道這個人成交意愿不大?!?/p>

  小戶型秒光

  “西城知名學區房均價都在17萬元-20萬元之間。小戶型之前就很稀缺,特別是經歷了2、3、4月份學區房成交高峰,在‘7.31’新政出臺前,基本就沒有小戶型。政策出臺后,掛牌小戶型明顯增多,但基本處于一出來就秒光的狀態?!蔽挥诮鹑诮直俨藕浇持薪槿藛T張明(化名)對中國證券報記者表示。

  據了解,小戶型秒光一方面和西城區單價高企有關?!懊娣e越大,單價越低;面積越小,單價越高。小戶型的單價都在20萬元上下。但是再小的戶型也差不多要30多平方米,加上稅費和中介費,入門都要在800萬元-1000萬元。西城暫時還沒有出臺政策規定最低面積,從性價比看,小戶型更受追捧?!睆埫髦赋?。

  另一方面,中國證券報記者了解到,由于多數學區房最初是單位分房,之后并沒有進入市場交易,原值是0。還有很多即便入市交易過,但是為了節省稅費,將原值做到最低,1000萬元的學區房原值僅為10萬級別的比比皆是。

  “原值低的房源,對貸款客戶來說影響較大。因為很多房子要根據網簽和原值的差額交增值稅和個稅。如果網簽價做的高,差額大、交稅多。而如果網簽價做的低,貸款額度就很低。如果是全款客戶,就不存在這個問題?!睆埫鲗χ袊C券報記者表示,“原值低引發的雙重限制,導致客戶購房基本需要全款,也是小戶型成交受到熱捧的主要原因?!?/p>

  “此次政策出臺前,很多片區沒有規定六年內只提供一個登記入學學位。有的房子買完后,立刻就掛牌出售。這也導致了在西城學區房成交市場里,很少有滿五唯一的房源。隨著政策出臺,未來這一現象可能會出現改觀?!睆埫髦赋?。

圖片來源:知名中介內部銷售記錄

  專家:從海淀經驗看西城長期趨穩

  值得注意的是,2019年上半年,備受關注的北京市東城區、海淀區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公布。海淀區和東城區在相關細則中明確規定,自劃定日期后取得房屋產權證的家庭,其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。

  多校劃片政策發布以后,2019年下半年,東城區和海淀區一些傳統強勢學區房價格出現了一定下滑,家長在選購學區房時更加理性,更加看重房屋本身的居住價值。

  位于海淀中關村一小某學區房片區銷售人員張麗(化名)向中國證券報記者介紹稱,中關村一小附近學區房成交均價目前在12萬元-13萬元/平方米左右。這一價格已經保持了2年多的時間?!捌瑓^最高的時候炒到18萬元/平方米。是2016年底成交的,賣的是個開間。第二年三月,北京地區出臺限購政策,學區房出現了較明顯的下跌,2017年底均價就跌到13萬元/平方米左右?,F在的價格處于平穩狀態。相比學區本身改革,限購政策對學區房成交影響更大?!?/p>

  中原地產首席分析師張大偉對記者表示,對于絕大多數家庭來說,不買學區房難以進入這些熱門學校的前提沒有變化。但是,學區房政策的關鍵在于,買了學區房是否肯定能上目標學校。從海淀學區改革房價走勢看,價格最高的中關村一小、三小對應的學區房僅僅是小幅波動,預計西城區學區房走勢也是如此。

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